วิธีหา yield พร้อมรู้ความหมายของแต่ละประเภทอสังหาฯ

Qinyu
18 มี.ค. 24
17:00
10 views

วิธีหา yield ก่อนจะไปรู้ถึงวิธีการคำนวณ ก็มารู้ความหมายและ ที่มาที่ไปของคำนี้ใช้ในวงการไหน และแต่ละประเภททำงานอย่างไร ในบทความนี้จึงจะอธิบายความหมายของคำว่า yield จากความหมายของคำ ประเภทต่างๆ ไปจนถึงการคำนวณหาเพื่อกำหนดราคาได้ง่ายๆ

ความหมายของ yield ก่อนจะไปทราบ วิธีหา yield

yield หากแปลตรงๆ ก็จะหมายความว่า ผลผลิตที่มาจากทางการเกษตร ซึ่ง yield ในที่นี้ถูกนำมาใช้ในความหมายของผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหา ซึ่งคำนี้ยังเอาไปใช้ในอีกการลงทุนแบบคริปโตด้วย อย่าง Yield Farming [1] ที่เป็นการทำกำไรจากการปล่อยให้คนมาเช่าเหรียญที่เราถือได้ โดยสิ่งนี้นับเป็นหัวใจหลักในการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งปัจจุบันอัตราของการเช่าบางประเภทอาจจะได้ yield ที่น้อยลง การคำนวณที่มีราคาต้นทุนเท่าเดิมแต่ในเรื่องค่าเช่าที่จะได้ก็ลดลง ผลก็คงมาจากการ WFH กับ Hybrid Working จึงส่งผลให้ความต้องการเช่าออฟฟิศลดลงไป จากที่เคยเพิ่มขึ้น 128,000 ตารางเมตรต่อปี มาอยู่ที่ 50,000 ตารางเมตรต่อปีในช่วง 2566-2567 [2] แต่ก็ยังมีอสังหาฯ อีกหลายประเภทที่กลับเพิ่มขึ้นมา

ประเภทต่างๆ ของ yield

ประเภทของ yield สามารถจำแนกออกมาได้ 2 ประเภทหลักๆ คือ Rental Yield และ Yield Guarantee โดยประเภทแรกยังจำแนกออกไปได้อีก 3 ประเภทย่อย ทำให้แต่ละประเภทมีผลประกอบการที่ไม่เท่ากัน และแต่ละประเภทในการซื่อมาและปล่อยเช่า อย่างคอนโด บ้านโครงการ หรือตึกแถว ตึกสำนักงานต่างๆ

Rental Yield

เป็นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ที่มาจากการคำนวณของต้นทุน ราคาห้อง กับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ ซึ่งประเภทนี้เองที่สามารถแตกแบ่งออกมาได้อีก ตามชนิดและการคำนวณ Yield

Gross Rental Yield ก็คือการซื้อคอนโดมาแล้วปล่อยให้เช่าทันที โดยไม่ต้องเปลืองเงินซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือการแต่งห้องใดๆ ไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลาง การคำนวณก็จะง่ายๆ ไม่ต้องคิดหลายส่วน
Net Rental Yield การซื้อสินทรัพย์มาลงทุนในแบบที่ต้องมีการจ่ายค่าส่วนกลางอยู่ ค่านายหน้า อย่างบ้านโครงการ การคำนวณก็จะเพิ่มเรื่องของค่าใช้จ่ายพวกนี้มาด้วย
Cash on Cash Rental Yield ประเภทนี้ก็คือการกู้ซื้อบ้านมาแล้วปล่อยเช่าอีกต่อ อารมณ์คล้ายๆ การให้คนอื่นเช่าเพื่อเอาเงินค่าเช่ามาจ่ายเงินที่กู้มา นักลงทุนกลุ่มนี้ก็มักจะคาดหวังผลกำไรที่มากกว่างวดที่ตนผ่อนชำระอยู่

Yield Guarantee

ก็ตามชื่อเลย คือการการันตีผลตอบแทนจากการให้เช่าโดยผู้ประกอบการ นักลงทุนจึงสามารถกำหนดตัวเลข และเวลาที่ชัดเจน โดยส่วนมากก็พบในทำเลอย่างสถานที่ท่องเที่ยว หรือแหล่งออฟฟิศ ที่มีชาวต่างชาติอยู่แน่นหนา

ที่มา : Yield คืออะไร? มารู้จักกำไรค่าเช่า จากการซื้อบ้าน [3]

วิธีหา yield หากำไรแบบง่ายๆ

โดยวิธีคำนวณการจะแยกตามที่ได้บอกไป คือ 3 วิธี ซึ่งก็จะมีความแตกต่างกันออกไปตามงบที่ต้องจ่ายทั้งหมด เพื่อนำมาหาผลตอบแทนในการเช่า แล้วผู้ให้เช่าก็จะได้กำหนดราคาเช่าที่สมเหตุสมผลขึ้น ไม่มากหรือน้อยจนแทบไม่ได้อะไร โดยวิธีการคำนวณค่า Yield ก็มีดังนี้

Gross Yield ก็จะนำค่าเช่าทั้งปีมาหารกับราคาของคอนโด หรือสินทรัพย์อื่นๆ ที่เข้าประเภทนี้ แล้วนำไปคูณกับ 100 ก็จะได้อัตราผลตอบแทนออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ ตัวอย่าง ซื้อคอนโดมา 2,000,000 บาท โดยให้เช่าเดือนละ 12,000 ค่าเช่าทั้งปีก็จะได้ 12000 x 12 = 144,000 และนำมาคำนวณตามสูตร (144,000÷ 2,000,000) x 100 = 7.2% กำไรก็ได้มากกว่าเงินเฟ้อถึง 2 เท่า
Net Yield สูตรของการคำนวณก็จะเป็นค่าเช่าทั้งปีที่หักค่าส่วนกลางไปด้วย แล้วนำมาคำนวณตามสูตรด้านบน ตัวอย่างก็จะเป็นซื้อบ้านมา 2,000,000 เท่าเดิม ค่าเช่าทั้งปีก็ 144,000 แต่ต้องนำไปหักลบกับค่าส่วนกลางทั้งปี 14000 ก่อน ก็จะได้คำนวณตามสูตรเดิม ((144,000-14,000) ÷ 2,000,000) x 100 = 6.5% ต่อปี
Cash on Cash แบบที่เราจะหักกับเงินที่เราจะต้องจ่ายไปด้วย นั่นก็คือเงินที่กู้มา สูตรก็จะเป็นค่าเช่าลบกับเงินผ่อนคูณ 100 และหารด้วยจำนวนเงินสดที่ซื้อคอนโด ตัวอย่างก็จะเป็น ราคา 2,000,000 จ่ายเงินสดให้คอนโดไป 700,000 มีเงินผ่อนต่อปีที่ 120,000 บาท ปล่อยให้เช่าเท่ากัน และค่าส่วนกลางอีก สูตรก็จะเป็น ค่าเช่ากับค่าส่วนกลาง (144,000 – 120,000) ÷ 700,000 x 100 = 3.4%

ที่มา : RentalYield คืออะไร ต้องคำนวณยังไง ถ้าลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ [4]

สรุป วิธีหา yield แบบง่าย สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ

การหาผลกำไรต่อปีที่จะได้ในแต่ละประเภท ซึ่งก็จะมีกำไรที่แตกต่างกัน โดยแบบที่ 3 จะได้น้อยที่สุด แต่ก็คุ้มที่สุดเพราะไม่ต้องจ่ายเต็ม และมีคนผ่อนให้โดยได้กำไรไปด้วยได้ แถมยังสามารถปรับค่าเช่าให้เหมาะสมได้ หากมีการจัดห้องสวย และดีลกับลูกค้าได้อาจได้กำไรมากขึ้นไปอีก หากใครมีแผนจะลงทุนก็สามารถนำไปคำนวณกันก่อนได้